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十二五后的地產(chǎn)行業(yè)走勢(shì)
發(fā)布時(shí)間：2019-08-28????瀏覽：
十二五后的地產(chǎn)行業(yè)走勢(shì)
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：2015年，十三五規(guī)劃頒布，十二五規(guī)劃被強(qiáng)行畫(huà)上了句號(hào)。之所以說(shuō)強(qiáng)行，因?yàn)榇蠹叶歼€沒(méi)有過(guò)夠政府通過(guò)投資進(jìn)行托市、救市的日子，中國(guó)經(jīng)濟(jì)或許要真正的脫離增長(zhǎng)飛速的“哺乳期”。在這個(gè)時(shí)候，我們有必要來(lái)思考一下：房地產(chǎn)行業(yè)到底還能干嗎?
這個(gè)冬天真的有點(diǎn)冷
在回答這個(gè)問(wèn)題前，先來(lái)看看2015年中國(guó)的經(jīng)濟(jì)大勢(shì)。
年初的股市經(jīng)歷了幾輪過(guò)山車(chē)，為國(guó)護(hù)盤(pán)的壯舉成為了被人們緬懷的先烈，終于在查處了幾個(gè)百姓看來(lái)不明覺(jué)厲的有關(guān)人士之后變得萬(wàn)籟俱寂。
五月，總理親臨創(chuàng)業(yè)大街，為互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)加油打氣，鼓勵(lì)“大眾創(chuàng)新，萬(wàn)眾創(chuàng)業(yè)”，并在“3W咖啡”為“互聯(lián)網(wǎng)+”助威。從大處著眼未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)活力，小處順手緩解就業(yè)壓力。只是現(xiàn)在看互聯(lián)網(wǎng)這個(gè)泡泡越發(fā)變的稀薄，破碎只在彈指之間。
縱觀前三季度，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速破七，整體經(jīng)濟(jì)下行已經(jīng)一目了然。從政界到市場(chǎng)，從政府到企業(yè)都普遍接受了這種所謂的新常態(tài)。
在這種新常態(tài)下，年內(nèi)五次雙降，解決金融流動(dòng)性不足的問(wèn)題，釋放了萬(wàn)億貨幣，開(kāi)閘放水之后央企、國(guó)企、地方投融資平臺(tái)不斷截流，上市民企好不容易借股市分了一杯羹，剛到嘴邊就給掀翻了，一般中小企業(yè)只能望梅止渴，而百姓只能承受流動(dòng)性放開(kāi)之后的通貨膨脹。
說(shuō)這么多是想說(shuō)，目前社會(huì)各界普遍意識(shí)到中國(guó)經(jīng)濟(jì)尚未真正意義上觸底，更寒冷的冬天也許就在這個(gè)冬季。
暖意是十三屆五中全會(huì)就在這個(gè)時(shí)候召開(kāi)了，帶著本屆政府第一個(gè)在經(jīng)濟(jì)層面的上層規(guī)劃“十三五規(guī)劃”，經(jīng)濟(jì)界對(duì)其解讀無(wú)微不至，從全面建成小康社會(huì)到放開(kāi)二孩政策，從大數(shù)據(jù)戰(zhàn)略到美麗中國(guó)建設(shè)，雖然是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的頂層設(shè)計(jì)方案但相對(duì)來(lái)說(shuō)還是較為務(wù)實(shí)。其中特別提到了中國(guó)經(jīng)濟(jì)未來(lái)的共建和共享的原則，在現(xiàn)在國(guó)家隊(duì)唱主角的中國(guó)經(jīng)濟(jì)舞臺(tái)，更是值得民營(yíng)經(jīng)濟(jì)和大眾百姓期待能夠從中分享經(jīng)濟(jì)發(fā)展的果實(shí)。有消息稱(chēng)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議或?qū)⑸婕暗禺a(chǎn)政策。
房地產(chǎn)是“夜壺”還是暖寶寶
談到中國(guó)經(jīng)濟(jì)大勢(shì)，不得不說(shuō)過(guò)去十幾年與中國(guó)經(jīng)濟(jì)高度正相關(guān)的產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)!對(duì)于房地產(chǎn)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的看法可能各不相同。作為地產(chǎn)商可能不會(huì)忘記知名大炮任志強(qiáng)的“夜壺論”。他將房地產(chǎn)形容成“夜壺”，宏觀經(jīng)濟(jì)不行就需要把房地產(chǎn)拿出來(lái)用，不需要就踢到床底下。其直斥中國(guó)經(jīng)濟(jì)是插著吊瓶的經(jīng)濟(jì)，如果經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)就打減壓藥，如果經(jīng)濟(jì)下滑就打增壓藥。結(jié)果造成大家都在猜測(cè)中央政府的行為。
這一點(diǎn)政治敏感度最高的北京市可謂用的爐火純青，十月下旬北京連續(xù)釋放數(shù)百億的土地，讓地王從總價(jià)到單價(jià)注意刷新，而拿地企業(yè)又以央企和國(guó)企為主力軍，其中玄機(jī)不言自明。房地產(chǎn)是“夜壺”還是暖寶寶，有一點(diǎn)不可否認(rèn)：地產(chǎn)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)心劑，中國(guó)經(jīng)濟(jì)過(guò)去靠投資拉動(dòng)，而房地產(chǎn)在固定資產(chǎn)投資中占據(jù)著領(lǐng)頭羊的地位。
從表面上看，地產(chǎn)行業(yè)在中國(guó)一直是中國(guó)居民消費(fèi)的主力軍，商品房購(gòu)買(mǎi)是居民家庭支出的主要項(xiàng)目，但買(mǎi)房子從本質(zhì)上不能算真正的消費(fèi)，列入居民家庭或個(gè)人投資行列更準(zhǔn)確。在中國(guó)買(mǎi)房子的大部分老百姓傾盡所有購(gòu)房之后，還面臨著二三十年的貸款需要償還，這勢(shì)必影響居民在其他領(lǐng)域的消費(fèi)，從無(wú)關(guān)緊要的休閑旅游到關(guān)乎生命的養(yǎng)老醫(yī)療，都因買(mǎi)房還本付息變得無(wú)能為力。在這個(gè)意義上，居民購(gòu)買(mǎi)商品房是對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)消費(fèi)帶動(dòng)進(jìn)行涸澤而漁。
新常態(tài)下的中國(guó)房企轉(zhuǎn)型還是改行?
在這次中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的過(guò)程中，中央政府很明顯傾向于轉(zhuǎn)向世界金融體系的話語(yǔ)權(quán)，讓中國(guó)在對(duì)外貿(mào)易和國(guó)際資本市場(chǎng)能有所建樹(shù)，通過(guò)全面建設(shè)小康社會(huì)，居民收入提升拉動(dòng)消費(fèi)需求;養(yǎng)老、美麗中國(guó)、二胎等方向更是直指新興的消費(fèi)領(lǐng)域。中國(guó)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下政府手上僅有的好牌就是，激活中國(guó)十幾億人口的消費(fèi)活力。地產(chǎn)行業(yè)作為產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性極高的產(chǎn)業(yè)門(mén)類(lèi)，如何改變過(guò)去的通過(guò)推動(dòng)投資刺激國(guó)民經(jīng)濟(jì)的方式，轉(zhuǎn)向通過(guò)引導(dǎo)承接居民消費(fèi)推進(jìn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)更進(jìn)一個(gè)臺(tái)階?
我們看到，越來(lái)越多的房企嘗試著所謂的轉(zhuǎn)型，有的去賣(mài)奶粉了，有的去賣(mài)酒了，這應(yīng)該是改行;靠譜一點(diǎn)的轉(zhuǎn)向文化旅游，轉(zhuǎn)向醫(yī)療健康，再有就是轉(zhuǎn)向共享經(jīng)濟(jì)辦公。但盤(pán)盤(pán)他們的家底，無(wú)外乎就是郊區(qū)拿地多的干起了文化旅游，小區(qū)商業(yè)賣(mài)不完的搞起了社區(qū)養(yǎng)老和醫(yī)療，家里寫(xiě)字樓賣(mài)不掉的嘗試了共享經(jīng)濟(jì)，看似創(chuàng)新的轉(zhuǎn)型實(shí)則無(wú)奈之舉，房子賣(mài)的好誰(shuí)干這些苦活累活。
改行也好轉(zhuǎn)型也罷，地產(chǎn)行業(yè)還會(huì)是中國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，如何契合中央對(duì)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型過(guò)程中對(duì)各行業(yè)的要求，才是地產(chǎn)行業(yè)能否再次成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)座上賓的關(guān)鍵。
中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型，終歸是要適應(yīng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型方向，否則都是改行不是轉(zhuǎn)型。
地產(chǎn)行業(yè)除了商品房投資和購(gòu)房消費(fèi)之外，應(yīng)該拉動(dòng)的更大范圍的投資和消費(fèi)。固定資產(chǎn)的投資應(yīng)該被賦予更多的意義，從原來(lái)的單純的基礎(chǔ)設(shè)施、居住環(huán)境的改善，轉(zhuǎn)向固定資產(chǎn)投資帶動(dòng)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)升級(jí)換代。
地產(chǎn)商的過(guò)去與未來(lái)：分割賣(mài)房到共享經(jīng)濟(jì)
過(guò)去地產(chǎn)商和產(chǎn)業(yè)投資商是兩張皮，地產(chǎn)商在城市規(guī)劃中畫(huà)黃色(居住)和紅色(商業(yè)金融)用地上縱橫捭闔，產(chǎn)業(yè)投資商在灰色(工業(yè))用地上跑馬圈地，即使稍有組合也是存在一級(jí)開(kāi)發(fā)主體在區(qū)域開(kāi)發(fā)層面，到二級(jí)開(kāi)發(fā)層面就各分東西。未來(lái)地產(chǎn)商的客戶(hù)要從個(gè)人客戶(hù)為主過(guò)渡到機(jī)構(gòu)客戶(hù)為主，具備產(chǎn)業(yè)空間投資、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的能力。
從地產(chǎn)商的生產(chǎn)資料來(lái)說(shuō)，優(yōu)質(zhì)的土地還會(huì)越來(lái)越稀缺，但這只是因?yàn)榇蠹乙呀?jīng)習(xí)慣了從地方政府手上花錢(qián)買(mǎi)地，而從目前中國(guó)的土地性質(zhì)、確權(quán)原則和資源分布來(lái)看，優(yōu)質(zhì)的土地資源不見(jiàn)都在地方政府手里。這其中單就過(guò)去幾十年劃撥或出讓形勢(shì)確權(quán)給企業(yè)的就有數(shù)百萬(wàn)公頃之多，而我們接觸的最大的客戶(hù)在全國(guó)擁有70萬(wàn)公頃之巨的土地資源，而且都有待重新盤(pán)活。關(guān)乎他們生死的是產(chǎn)業(yè)升級(jí)，但產(chǎn)業(yè)升級(jí)勢(shì)必推動(dòng)產(chǎn)業(yè)載體的更新，這拆舊建新的過(guò)程就是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的巨大商業(yè)機(jī)會(huì)。
地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)這類(lèi)型的優(yōu)質(zhì)地塊可謂垂涎三尺，但基本都是想通過(guò)各種模式變相購(gòu)買(mǎi)獲得，我們首先要明確是，開(kāi)發(fā)商買(mǎi)地、開(kāi)發(fā)、賣(mài)房的模式，并不是對(duì)土地和房產(chǎn)的占有，而只是一個(gè)生產(chǎn)—銷(xiāo)售的環(huán)節(jié)，也就是“過(guò)一手”。把土地買(mǎi)走與土地原有產(chǎn)權(quán)方和地方政府的思路大相徑庭，能夠參與開(kāi)發(fā)這些稀缺土地是第一位的，要能夠幫助政府和企業(yè)在拆舊建新中實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，并依托自身強(qiáng)大的開(kāi)發(fā)建設(shè)和物業(yè)經(jīng)營(yíng)能力實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的增值保值。在未來(lái)優(yōu)質(zhì)存量土地再開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商能夠過(guò)一手，至少也能持續(xù)發(fā)展十幾年，當(dāng)然十幾年后開(kāi)發(fā)商可以再次投入自己當(dāng)年建設(shè)的物業(yè)中去，如此周而復(fù)始無(wú)窮盡。
關(guān)于未來(lái)的個(gè)人消費(fèi)，在針對(duì)地產(chǎn)商的市場(chǎng)層面，將會(huì)化整為零。從大額低頻的購(gòu)房消費(fèi)轉(zhuǎn)向小額多頻的個(gè)人生活服務(wù)消費(fèi)。從旅游休閑度假，到娛樂(lè)購(gòu)物，再到醫(yī)療養(yǎng)老，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)對(duì)各種檔次的消費(fèi)場(chǎng)所有著龐大市場(chǎng)需求量，但要改變?cè)瓉?lái)小塊分割賣(mài)房子的模式，轉(zhuǎn)向以共享經(jīng)濟(jì)為主的模式，賣(mài)服務(wù)和使用權(quán)，通過(guò)金融創(chuàng)新解決固定資產(chǎn)沉淀，高負(fù)債經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題。
不用繼續(xù)開(kāi)腦洞了，十二五后的地產(chǎn)行業(yè)還能干嗎?答案是：能!地產(chǎn)行業(yè)在十三五和更遠(yuǎn)的未來(lái)，還能干一段時(shí)間。現(xiàn)階段，企業(yè)別著急轉(zhuǎn)型，個(gè)人也別忙著改行。
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：2015年，十三五規(guī)劃頒布，十二五規(guī)劃被強(qiáng)行畫(huà)上了句號(hào)。之所以說(shuō)強(qiáng)行，因?yàn)榇蠹叶歼€沒(méi)有過(guò)夠政府通過(guò)投資進(jìn)行托市、救市的日子，中國(guó)經(jīng)濟(jì)或許要真正的脫離增長(zhǎng)飛速的“哺乳期”。在這個(gè)時(shí)候，我們有必要來(lái)思考一下：房地產(chǎn)行業(yè)到底還能干嗎?
這個(gè)冬天真的有點(diǎn)冷
在回答這個(gè)問(wèn)題前，先來(lái)看看2015年中國(guó)的經(jīng)濟(jì)大勢(shì)。
年初的股市經(jīng)歷了幾輪過(guò)山車(chē)，為國(guó)護(hù)盤(pán)的壯舉成為了被人們緬懷的先烈，終于在查處了幾個(gè)百姓看來(lái)不明覺(jué)厲的有關(guān)人士之后變得萬(wàn)籟俱寂。
五月，總理親臨創(chuàng)業(yè)大街，為互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)加油打氣，鼓勵(lì)“大眾創(chuàng)新，萬(wàn)眾創(chuàng)業(yè)”，并在“3W咖啡”為“互聯(lián)網(wǎng)+”助威。從大處著眼未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)活力，小處順手緩解就業(yè)壓力。只是現(xiàn)在看互聯(lián)網(wǎng)這個(gè)泡泡越發(fā)變的稀薄，破碎只在彈指之間。
縱觀前三季度，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速破七，整體經(jīng)濟(jì)下行已經(jīng)一目了然。從政界到市場(chǎng)，從政府到企業(yè)都普遍接受了這種所謂的新常態(tài)。
在這種新常態(tài)下，年內(nèi)五次雙降，解決金融流動(dòng)性不足的問(wèn)題，釋放了萬(wàn)億貨幣，開(kāi)閘放水之后央企、國(guó)企、地方投融資平臺(tái)不斷截流，上市民企好不容易借股市分了一杯羹，剛到嘴邊就給掀翻了，一般中小企業(yè)只能望梅止渴，而百姓只能承受流動(dòng)性放開(kāi)之后的通貨膨脹。
說(shuō)這么多是想說(shuō)，目前社會(huì)各界普遍意識(shí)到中國(guó)經(jīng)濟(jì)尚未真正意義上觸底，更寒冷的冬天也許就在這個(gè)冬季。
暖意是十三屆五中全會(huì)就在這個(gè)時(shí)候召開(kāi)了，帶著本屆政府第一個(gè)在經(jīng)濟(jì)層面的上層規(guī)劃“十三五規(guī)劃”，經(jīng)濟(jì)界對(duì)其解讀無(wú)微不至，從全面建成小康社會(huì)到放開(kāi)二孩政策，從大數(shù)據(jù)戰(zhàn)略到美麗中國(guó)建設(shè)，雖然是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的頂層設(shè)計(jì)方案但相對(duì)來(lái)說(shuō)還是較為務(wù)實(shí)。其中特別提到了中國(guó)經(jīng)濟(jì)未來(lái)的共建和共享的原則，在現(xiàn)在國(guó)家隊(duì)唱主角的中國(guó)經(jīng)濟(jì)舞臺(tái)，更是值得民營(yíng)經(jīng)濟(jì)和大眾百姓期待能夠從中分享經(jīng)濟(jì)發(fā)展的果實(shí)。有消息稱(chēng)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議或?qū)⑸婕暗禺a(chǎn)政策。
房地產(chǎn)是“夜壺”還是暖寶寶
談到中國(guó)經(jīng)濟(jì)大勢(shì)，不得不說(shuō)過(guò)去十幾年與中國(guó)經(jīng)濟(jì)高度正相關(guān)的產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)!對(duì)于房地產(chǎn)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的看法可能各不相同。作為地產(chǎn)商可能不會(huì)忘記知名大炮任志強(qiáng)的“夜壺論”。他將房地產(chǎn)形容成“夜壺”，宏觀經(jīng)濟(jì)不行就需要把房地產(chǎn)拿出來(lái)用，不需要就踢到床底下。其直斥中國(guó)經(jīng)濟(jì)是插著吊瓶的經(jīng)濟(jì)，如果經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)就打減壓藥，如果經(jīng)濟(jì)下滑就打增壓藥。結(jié)果造成大家都在猜測(cè)中央政府的行為。
這一點(diǎn)政治敏感度最高的北京市可謂用的爐火純青，十月下旬北京連續(xù)釋放數(shù)百億的土地，讓地王從總價(jià)到單價(jià)注意刷新，而拿地企業(yè)又以央企和國(guó)企為主力軍，其中玄機(jī)不言自明。房地產(chǎn)是“夜壺”還是暖寶寶，有一點(diǎn)不可否認(rèn)：地產(chǎn)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)心劑，中國(guó)經(jīng)濟(jì)過(guò)去靠投資拉動(dòng)，而房地產(chǎn)在固定資產(chǎn)投資中占據(jù)著領(lǐng)頭羊的地位。
從表面上看，地產(chǎn)行業(yè)在中國(guó)一直是中國(guó)居民消費(fèi)的主力軍，商品房購(gòu)買(mǎi)是居民家庭支出的主要項(xiàng)目，但買(mǎi)房子從本質(zhì)上不能算真正的消費(fèi)，列入居民家庭或個(gè)人投資行列更準(zhǔn)確。在中國(guó)買(mǎi)房子的大部分老百姓傾盡所有購(gòu)房之后，還面臨著二三十年的貸款需要償還，這勢(shì)必影響居民在其他領(lǐng)域的消費(fèi)，從無(wú)關(guān)緊要的休閑旅游到關(guān)乎生命的養(yǎng)老醫(yī)療，都因買(mǎi)房還本付息變得無(wú)能為力。在這個(gè)意義上，居民購(gòu)買(mǎi)商品房是對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)消費(fèi)帶動(dòng)進(jìn)行涸澤而漁。
新常態(tài)下的中國(guó)房企轉(zhuǎn)型還是改行?
在這次中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的過(guò)程中，中央政府很明顯傾向于轉(zhuǎn)向世界金融體系的話語(yǔ)權(quán)，讓中國(guó)在對(duì)外貿(mào)易和國(guó)際資本市場(chǎng)能有所建樹(shù)，通過(guò)全面建設(shè)小康社會(huì)，居民收入提升拉動(dòng)消費(fèi)需求;養(yǎng)老、美麗中國(guó)、二胎等方向更是直指新興的消費(fèi)領(lǐng)域。中國(guó)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下政府手上僅有的好牌就是，激活中國(guó)十幾億人口的消費(fèi)活力。地產(chǎn)行業(yè)作為產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性極高的產(chǎn)業(yè)門(mén)類(lèi)，如何改變過(guò)去的通過(guò)推動(dòng)投資刺激國(guó)民經(jīng)濟(jì)的方式，轉(zhuǎn)向通過(guò)引導(dǎo)承接居民消費(fèi)推進(jìn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)更進(jìn)一個(gè)臺(tái)階?
我們看到，越來(lái)越多的房企嘗試著所謂的轉(zhuǎn)型，有的去賣(mài)奶粉了，有的去賣(mài)酒了，這應(yīng)該是改行;靠譜一點(diǎn)的轉(zhuǎn)向文化旅游，轉(zhuǎn)向醫(yī)療健康，再有就是轉(zhuǎn)向共享經(jīng)濟(jì)辦公。但盤(pán)盤(pán)他們的家底，無(wú)外乎就是郊區(qū)拿地多的干起了文化旅游，小區(qū)商業(yè)賣(mài)不完的搞起了社區(qū)養(yǎng)老和醫(yī)療，家里寫(xiě)字樓賣(mài)不掉的嘗試了共享經(jīng)濟(jì)，看似創(chuàng)新的轉(zhuǎn)型實(shí)則無(wú)奈之舉，房子賣(mài)的好誰(shuí)干這些苦活累活。
改行也好轉(zhuǎn)型也罷，地產(chǎn)行業(yè)還會(huì)是中國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，如何契合中央對(duì)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型過(guò)程中對(duì)各行業(yè)的要求，才是地產(chǎn)行業(yè)能否再次成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)座上賓的關(guān)鍵。
中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型，終歸是要適應(yīng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型方向，否則都是改行不是轉(zhuǎn)型。
地產(chǎn)行業(yè)除了商品房投資和購(gòu)房消費(fèi)之外，應(yīng)該拉動(dòng)的更大范圍的投資和消費(fèi)。固定資產(chǎn)的投資應(yīng)該被賦予更多的意義，從原來(lái)的單純的基礎(chǔ)設(shè)施、居住環(huán)境的改善，轉(zhuǎn)向固定資產(chǎn)投資帶動(dòng)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)升級(jí)換代。
地產(chǎn)商的過(guò)去與未來(lái)：分割賣(mài)房到共享經(jīng)濟(jì)
過(guò)去地產(chǎn)商和產(chǎn)業(yè)投資商是兩張皮，地產(chǎn)商在城市規(guī)劃中畫(huà)黃色(居住)和紅色(商業(yè)金融)用地上縱橫捭闔，產(chǎn)業(yè)投資商在灰色(工業(yè))用地上跑馬圈地，即使稍有組合也是存在一級(jí)開(kāi)發(fā)主體在區(qū)域開(kāi)發(fā)層面，到二級(jí)開(kāi)發(fā)層面就各分東西。未來(lái)地產(chǎn)商的客戶(hù)要從個(gè)人客戶(hù)為主過(guò)渡到機(jī)構(gòu)客戶(hù)為主，具備產(chǎn)業(yè)空間投資、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的能力。
從地產(chǎn)商的生產(chǎn)資料來(lái)說(shuō)，優(yōu)質(zhì)的土地還會(huì)越來(lái)越稀缺，但這只是因?yàn)榇蠹乙呀?jīng)習(xí)慣了從地方政府手上花錢(qián)買(mǎi)地，而從目前中國(guó)的土地性質(zhì)、確權(quán)原則和資源分布來(lái)看，優(yōu)質(zhì)的土地資源不見(jiàn)都在地方政府手里。這其中單就過(guò)去幾十年劃撥或出讓形勢(shì)確權(quán)給企業(yè)的就有數(shù)百萬(wàn)公頃之多，而我們接觸的最大的客戶(hù)在全國(guó)擁有70萬(wàn)公頃之巨的土地資源，而且都有待重新盤(pán)活。關(guān)乎他們生死的是產(chǎn)業(yè)升級(jí)，但產(chǎn)業(yè)升級(jí)勢(shì)必推動(dòng)產(chǎn)業(yè)載體的更新，這拆舊建新的過(guò)程就是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的巨大商業(yè)機(jī)會(huì)。
地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)這類(lèi)型的優(yōu)質(zhì)地塊可謂垂涎三尺，但基本都是想通過(guò)各種模式變相購(gòu)買(mǎi)獲得，我們首先要明確是，開(kāi)發(fā)商買(mǎi)地、開(kāi)發(fā)、賣(mài)房的模式，并不是對(duì)土地和房產(chǎn)的占有，而只是一個(gè)生產(chǎn)—銷(xiāo)售的環(huán)節(jié)，也就是“過(guò)一手”。把土地買(mǎi)走與土地原有產(chǎn)權(quán)方和地方政府的思路大相徑庭，能夠參與開(kāi)發(fā)這些稀缺土地是第一位的，要能夠幫助政府和企業(yè)在拆舊建新中實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，并依托自身強(qiáng)大的開(kāi)發(fā)建設(shè)和物業(yè)經(jīng)營(yíng)能力實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的增值保值。在未來(lái)優(yōu)質(zhì)存量土地再開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商能夠過(guò)一手，至少也能持續(xù)發(fā)展十幾年，當(dāng)然十幾年后開(kāi)發(fā)商可以再次投入自己當(dāng)年建設(shè)的物業(yè)中去，如此周而復(fù)始無(wú)窮盡。
關(guān)于未來(lái)的個(gè)人消費(fèi)，在針對(duì)地產(chǎn)商的市場(chǎng)層面，將會(huì)化整為零。從大額低頻的購(gòu)房消費(fèi)轉(zhuǎn)向小額多頻的個(gè)人生活服務(wù)消費(fèi)。從旅游休閑度假，到娛樂(lè)購(gòu)物，再到醫(yī)療養(yǎng)老，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)對(duì)各種檔次的消費(fèi)場(chǎng)所有著龐大市場(chǎng)需求量，但要改變?cè)瓉?lái)小塊分割賣(mài)房子的模式，轉(zhuǎn)向以共享經(jīng)濟(jì)為主的模式，賣(mài)服務(wù)和使用權(quán)，通過(guò)金融創(chuàng)新解決固定資產(chǎn)沉淀，高負(fù)債經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題。
不用繼續(xù)開(kāi)腦洞了，十二五后的地產(chǎn)行業(yè)還能干嗎?答案是：能!地產(chǎn)行業(yè)在十三五和更遠(yuǎn)的未來(lái)，還能干一段時(shí)間。現(xiàn)階段，企業(yè)別著急轉(zhuǎn)型，個(gè)人也別忙著改行。
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